近日，中山市第二人民法院审结了一起特殊的房屋买卖合同纠纷案，原告诉称因买卖房屋向被告支付300万元，但长时间无法收房；而被告则辩称，与原告之间只是民间借贷纠纷，且借款金额只有268 .5万元。中山市第二人民法院最终通过审查证据发现，双方实为民间高息借贷，签署的房屋买卖合同关系不能成立，并证实借款金额只有268 .5万元。
原告：
支付300万元买楼未过户
2015年底，柱某向中山市第二人民法院起诉称，2014年7月，他与明某签订《房地产买卖合同》，明某将其位于中山市阜沙镇的一幢商品房共20套转让给柱某，合同总价款300万元，即每套均按15万打包售卖。
“明某称上述房地产由阜沙一公司购买，正在办理房地产所有权证书，明某同时承诺于签订合同90日后可以协助办理过户手续。且在我支付最后一期购房款时，明某应同时将过户后的房地产权属证书交付给我。”柱某表示，合同签订后，他于2014年7月22日、23日以转账、现金方式支付全部款项，后明某亦取得上述房地产的产权证书，但直至原告起诉之日为止，明某仍一直未配合办理过户手续。为维护自身的合法权益，柱某诉至法院，请求判令被告明某履行房地产买卖合同义务，协助柱某办理过户手续；被告明某向原告柱某支付违约金189623元。
被告：
实为民间高息借贷
被告明某在法庭上辩称，他与柱某并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方实为民间借贷关系。明某说，按照双方约定，柱某向明某出借300万元，按每月3 .5%标准计付借款利息。合同签订后，柱某实际向明某出借2685000元 ，315000元作为3个月借款利息先行扣减。另外，双方签订的房屋买卖合同实际为借款担保。
争议：
31.5万元是否借款利息？
南都记者了解到，双方最大的争议即为双方纠纷究竟是民间借贷，还是房产买卖纠纷。对于被告明某而言，其坚称，双方仅仅是民间借贷行为，不涉及房屋买卖。而原告柱某则诉称，双方曾就房屋转让事宜在签订合同前一个星期进行洽谈，柱某曾前往明某房地产公司进行实地查看。
在庭审的过程中，柱某以明某根本未取得涉案房地产的产权证书为由，请求判令明某向其返还购房款3 0 0万元并支付违约金189623元，同时负担本案诉讼费用。
诉讼请求变更后，双方均对柱某转账支付685000元、2000000元并无异议。双方争议焦点在于收条上载明柱某向明某交付现金315000元是否属实产生纠纷。柱某声称现金于2014年7月22日当场交付，“签订合同时我随身携带30多万元现金，因明某急需现金，我当时直接给付315000元的现金并由明某出具借条确认，双方同时商定其他款项以转账方式支付。”柱某称，现金315000元来源于收租及银行取款，但其现无法查明从哪个银行取款。“其每月收租几十万元且从事房地产投资，平时携带足额现金”。
而明某则声称，315000元的款项未交付，实为以借款300万元按月息3.5%计付且先行扣减的3个月借款利息。
法院认定
房屋买卖合同关系不成立
市第二人民法院经审理查明：2014年7月22日，被告明某以收款人名义签名出具收条：“今收到柱某转入账户工行685000元，现金315000元，余款200万元整。”同日，被告明某以出卖方名义在20份房地产买卖合同上签名，并将前述房地产买卖合同原件交付给原告柱某。经查，前述所涉房地产在面积、楼层、格局、坐向等方面与楼价密切相关的关键性指标均有明显区别，双方是否存在真正交易存疑。同时房地产买卖合同所涉的房地产当时实际产权人并非明某，因此二人房屋买卖合同关系不成立。但鉴于明某出具收条属实，两人之间成立民间借贷关系。
同时，法院还认为，双方2014年7月22日收条第一款载明“今收到柱某转入账户685000元，现金315000元……”但银行转账凭证证实款项于2014年7月23日以转账支付，显然，收条记载内容与事实不符，其次此收条由柱某一方拟定并持有，柱某庭审过程中补充说明称，当时携带现金315000元并交付。但柱某与明某并非朋友或亲属关系，且315000元现金属巨额款项且不便携带，且其拒绝透露取款银行明细及情形等，故其前述陈述的真实性存疑。
同时，因双方实为高利贷借款，柱某有意回避在借条上载明实际借款利率，反而意图采取先行计收方式收取借款利息。综上，结合双方提供的证据及陈述等，法院认定柱某实际未交付现金315000元，前述数额实际应为明某应负担的借款利息。因此，柱某实际出借款项为2685000元。
最终市第二人民法院认为，双方借款利息按月息3.5%计付，已超过法律法规所允许的范围，应调整为自2014年7月23日起按年利率24%计付。综上判决被告明某于判决生效之日立即向原告柱某清偿借款本金2685000元及其借款利息(年利率24%计付)，驳回柱某的其他诉讼请求。目前该判决已发生法律效力。
统筹：南都记者 严铧
采写：南都记者 王卫 通讯员 钟春连